Belangrijke voorwaarden voor VvE’s
– door Marco de Jager, schadebehandelaar zakelijk bij Klap
Als vaste relatie van Klap is het u vast wel eens opgevallen; ons motto “in zekere handen”. Dit houdt in dat wij u gevraagd en soms ongevraagd adviezen en/of tips geven. Ook kan het zijn dat wij u spontaan attenderen op zaken die wij de moeite waard vinden om nog eens onder de aandacht te brengen. In dit geval betreft het Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en belangrijke wettelijke verplichtingen waar zij rekening mee dienen te houden.
Als bestuurder, beheerder of appartementsgerechtigde van een VvE weet u ongetwijfeld wat uw rechten zijn. Maar bent u ook op de hoogte van de wettelijke verplichtingen waar een VvE mee te maken heeft?
Wettelijk verplichte reservering
Een onderschatte verplichting is die van de minimale reservering. Een VvE moet een bepaalde minimale reservering in kas hebben. Dit is als volgt vastgelegd;
Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht voor VvE’s om een minimaal bedrag in reserve te hebben voor groot onderhoud. Dit bedrag moet vastgesteld worden op basis van een meerjarig onderhoudsplan. Hiermee kan ingeschat worden welke kosten in de toekomst verwacht kunnen worden en hoeveel geld er gereserveerd moet worden. Als de VvE geen meerjarig onderhoudsplan heeft dan geldt 0,5% van de herbouwwaarde als minimale reservering. Uiterlijk 1 januari 2021 zouden alle VvE’s dit inmiddels op orde moeten hebben.
In slechts twee gevallen mag van deze wettelijk verplichte reservering worden afgeweken:
- Als de appartementseigenaren akkoord gaan met een bankgarantie. Met een bankgarantie kan een VvE de bijdragen gestort krijgen van de bank. De bank verhaalt vervolgens het bedrag op de eigenaren;
- Als vier vijfde (80 %) van de appartementseigenaren afziet van storten in het reservefonds. Het onderhoud moet dan per keer door hen worden betaald. Dit komt vooral voor bij kleinere VvE’s. Hierbij is het van belang dat hier onderling goede afspraken over gemaakt worden en deze in de notulen van een vergadering van het bestuur worden vastgelegd.
Wat als er geen geld in kas is en er ontstaat schade?
Bij schade moet soms onderzoek gedaan worden naar de oorzaak en/of gevolgen. Het uitvoeren van dat onderzoek kost geld. In eerste instantie komen deze kosten voor rekening van de verzekeringnemer (de VvE). Wanneer er duidelijkheid is over de oorzaak van schade, kan beoordeeld worden of gemaakte kosten onder de dekking van bijvoorbeeld de opstalverzekering van de VvE vallen. Dit houdt echter wel in dat de VvE altijd een ‘reservepotje’ moet hebben waar dergelijke onvoorziene kosten uit betaald kunnen worden. Dit geldt niet alleen voor schades die misschien vergoed worden maar ook voor andere onderhoudszaken die zich plotseling kunnen voordoen.
Betaling van onderhoudskosten
Als de VvE met de appartementseigenaren geen reserve heeft opgebouwd, of er zijn onderling geen goede afspraken gemaakt over de betaling van onderhoudskosten, kan dit grote gevolgen hebben. Doordat onderhoud niet uitgevoerd kan worden, kan er achterstallig onderhoud ontstaan. Schade als gevolg van achterstallig onderhoud is nooit verzekerd waardoor de problemen voor de VvE nog verder toenemen.
Verplichte inschrijving
Tot slot zijn er nog steeds VvE’s die geen inschrijving bij de Kamer van Koophandel hebben. Ook hiervoor geldt al lange tijd een wettelijke verplichting waarop slechts één uitzondering mogelijk is. Sinds 1 juli 2008 zijn VvE’s verplicht om zich in te laten schrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.
De enige uitzondering hierop is;
- Appartementsgebouwen die vóór 1 december 1972 zijn ontstaan. Deze zijn volgens de wet niet verplicht om een VvE op te richten. Is er toen of daarna geen vereniging opgericht? Dan staan de rechten en plichten van de gezamenlijke eigenaren in de splitsingsakte. Is er een splitsingsakte van vóór 1 december 1972 én wordt in deze akte en in de eventuele aanvullingen daarop geen VvE vermeld, dan zijn de eigenaren van het appartementsgebouw niet verplicht om een vereniging in te schrijven.
Dit houdt in dat als er een splitsingsakte is opgemaakt op of na 2 december 1972 de appartementsgerechtigden wél de wettelijke verplichting hebben om een VvE op te richten en deze in te schrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.
Hoewel de Kamer van Koophandel (en Klap) geen controlerende taak heeft kunnen de gevolgen van het niet voldoen aan deze verplichting zeer groot zijn. Het niet hebben van een verplichte inschrijving kan worden gezien als een economisch delict.